观山悦项目位于山东省泰安市岱岳区，紧邻泰山，北邻环山路，西邻体育场西路。占 地面积 41300 ㎡ 容积率 1.1 ，计容建面 45430 ㎡ 。旧改方泰安鸿浩永和置业有限公司 通过一二级联动锁定地块 拟于 2021 年 11 月底之前挂牌。预计 挂牌价 30000 万元 ，合楼 面价 6604 元 ㎡。目标地块一的土地出让金及后续建设资金需 筹措。目标地块二位于 山东省泰安市岱岳区，紧邻泰山， 北至环山路，南至体育场北街。 占地面积 74500 ㎡，其中住宅 64500 ㎡， 容积率 1.05 ；产业地 10019 ㎡，容积率 1.2 ，需自持。鸿浩永和通过产业勾地锁定 地块，地块已于 2021 年 10 月 28 日重新 补挂牌 地块于 2021 年 5 月 17 日挂牌出让，后因故中止）。目标地块二的土地出让金及后续建设资金由鸿浩永和自筹。

   项目所在板块周边一手在售项目叠拼价格在2.5万元/平米，已售罄状态。下游环山板块多个项目在售，叠拼多在1.8-2.2万元/平米，联排在2.8-3万元/平米，去化速度为3-5套/月。整体竞争相对激烈，下游在售项目7-8个，但售价均高于本项目定价，项目压力和前景相对可控。二手低密产品整体价格高于一手在售价格近1.5-2倍，但成交量相对有限。

   项目北靠泰山景观资源优质 为主城核心片区；片区内以低密高端产品为主 居住氛围较优 。 3 km 范围内坐享市区优质的教育 、 医疗 、 商业及市政配套资源 区域发展成熟 。全市土地市场 泰安市区涉宅土地市场年度供应面积集中在 300 万方左右 成交约 280 万方 。 2019 年涉宅用地集中放量 品牌房企抢驻市场 土地成交量价攀升 。 近两年受疫情影响 土地市场供销量跌价升 2021 年 1 8 月平均成交楼面价 3897 元 ㎡泰安市区涉宅土地市场年度供应面积集中在 300 万方左右，成交约 280 万方。 2019 年涉宅用地集中放量，品牌房企抢驻市场，土地成交量价攀升。近两年受疫情影响，土地市场供销量跌价升， 2021 年 1 8 月平均成交楼面价 3897 元 ㎡

        目标项目位于泰安市岱岳区，属城市外围，区域范围广、结构性差异大，整体平均楼面价水平及走势与泰安整体市场趋同；本案所在板块近两年成交多幅涉宅用地，成交楼面价最高达到11245 元 ㎡ ，其中阳光城和碧桂园地块楼面价均突破 11000元 ㎡ ，溢价率达到 62% 。其余地块多为定向摘地，楼面价在4700 9700 元 ㎡ 。19 年以来泰安市区住宅市场供需关系发生逆转，近两年市场呈供大于求态势，年均供应 360 万方，成交约 270 万方，当前整体市场成交均价约 9700 元 ㎡ ，截至 7 月底预售存量约 322 万方，去化周期 14 个月。

        泰安别墅市场集中度相对较高，成交 TOP10 项目占整体市场成交量超 7 成， TOP3 项目年度成交量在 120-150 套左右本案周边前期在售项目叠拼价格在 2.5 万元 ㎡ 左右，目前已基本售罄；下游的环山板块西部片区多个在售项目，竞争激烈，叠拼均价多在 1.8 2.2 万 ㎡ ，流速约 4 5 套 月，联排产品均价2.8 3 万 ㎡ ，流速约 2 3 套 月。未来周边低密产品供应主要集中于近山板块西部，总共在售及待售项目 7 8 个，存量约 40 万方，整体竞争相对激烈。本案位于近山板块中，在售项目少，依托区位优势，预计本案面临的竞争压力相对可控。

       现场管理职责及时派驻具备完成本协议约定服务内容能力的现场驻场人员;现场派驻人员勤勉完成甲方1指示的本协议约定服务内容项下的合理现场工作；现场派驻人员审慎履行本协议约定的协助甲方1对章证照共管职责。